土地價(jià)格是為購(gòu)買(mǎi)獲取土地預(yù)期收益的權(quán)利而支付的代價(jià)，即地租的資本化。土地價(jià)格的高低取決于可以獲取的預(yù)期土地收益高低。因此在進(jìn)行劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估時(shí)，應(yīng)先弄清楚劃撥土地相應(yīng)的權(quán)利，充分考慮出讓土地使用權(quán)與劃撥土地使用權(quán)之間的權(quán)利差別對(duì)地價(jià)的影響。
劃撥土地使用權(quán)可依法進(jìn)行抵押、轉(zhuǎn)讓、出租，但與出讓土地使用權(quán)相比，國(guó)家對(duì)劃撥土地進(jìn)入二、三級(jí)市場(chǎng)有較嚴(yán)格的限制，而且禁止利用劃撥土地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。究其根源，主要是因?yàn)閯潛芡恋厥褂脵?quán)為無(wú)償取得，國(guó)家權(quán)益未能顯現(xiàn)出來(lái)。若將劃撥土地使用權(quán)價(jià)格加上出讓金，則應(yīng)等于出讓土地使用權(quán)價(jià)格。在此理論基礎(chǔ)上，可采用以下幾種方法計(jì)算劃撥土地使用權(quán)價(jià)格：
成本法。在用成本法計(jì)算出讓土地價(jià)格時(shí)，土地價(jià)格為土地成本價(jià)格與土地增值收益之和。其中，土地增值收益源于“增值地租”，應(yīng)歸土地所有者即國(guó)家所有，相當(dāng)于出讓金部分。土地成本價(jià)格為土地使用者在取得土地使用權(quán)時(shí)支付的平均成本。因此，劃撥土地使用權(quán)價(jià)格應(yīng)為土地成本價(jià)格，包括土地取得費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、有關(guān)稅費(fèi)、利息和利潤(rùn)。
收益還原法。收益還原法是在估算土地未來(lái)每年預(yù)期純收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原率，折算為評(píng)估期日收益總和的一種方法。目前《土地估價(jià)規(guī)程》對(duì)如何計(jì)算土地純收益及出讓地價(jià)已作了明確規(guī)定，但對(duì)劃撥土地純收益的計(jì)算方法尚無(wú)明確規(guī)定，因此，可通過(guò)調(diào)查與待估宗地屬于同一區(qū)域的國(guó)有企業(yè)土地租賃的租金水平來(lái)間接計(jì)算。國(guó)有土地租賃的租金水平由土地出讓金水平?jīng)Q定，是國(guó)家權(quán)益在土地收益上的體現(xiàn)，所以用土地純收益減去國(guó)有土地租賃的租金，可得到劃撥土地的純收益。再經(jīng)過(guò)區(qū)域因素、個(gè)別因素的比較修正，求得待估劃撥土地的純收益。較終劃撥土地使用權(quán)價(jià)格等于劃撥土地的純收益除以土地還原利率。
市場(chǎng)比較法。可以預(yù)見(jiàn)，隨著企業(yè)對(duì)劃撥土地權(quán)益認(rèn)識(shí)的日益增強(qiáng)，劃撥土地抵押、轉(zhuǎn)讓等行為的日益增多，劃撥土地交易實(shí)例也會(huì)逐年增加。我們可通過(guò)對(duì)劃撥土地交易案例進(jìn)行交易情況、期日、區(qū)域以及個(gè)別因素的修正得出待估劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。
用出讓土地使用權(quán)價(jià)格扣減出讓金間接計(jì)算。目前，很多地方通常以評(píng)估地價(jià)的一定比例收取土地出讓金，出讓金比例較為固定。由公式：出讓土地使用權(quán)價(jià)格=劃撥土地使用權(quán)價(jià)格+土地使用權(quán)出讓金，可以得出劃撥土地使用權(quán)價(jià)格=出讓土地使用權(quán)價(jià)格×(1-出讓金比例)。
鐵路線路穿越魚(yú)塘，一般多選擇在淺水區(qū)，多把魚(yú)塘切割成大、小池新的水面形狀。首先是對(duì)水面布局結(jié)構(gòu)比例、通行流動(dòng)性、塘底坡度結(jié)構(gòu)方面產(chǎn)生影響;由于鐵路運(yùn)輸?shù)奶攸c(diǎn)，劇烈噪音、振動(dòng)，對(duì)魚(yú)塘生產(chǎn)環(huán)境、生態(tài)環(huán)境、壩體的安全穩(wěn)固性造成直接和長(zhǎng)期潛在的影響和威脅;運(yùn)煤車(chē)體的揚(yáng)塵、火力發(fā)電氣體排放對(duì)漁業(yè)生產(chǎn)也產(chǎn)生不可逆轉(zhuǎn)影響。線路壩體沉方施工、水泥石料對(duì)水體環(huán)境產(chǎn)生階段性或永久性影響;線路切割魚(yú)塘及場(chǎng)地后，形成一定屏障作用，對(duì)于養(yǎng)殖戶(hù)管理、通行及安全性造成不便?？傮w而言，鐵路專(zhuān)用線穿越魚(yú)塘，直接與魚(yú)塘形成無(wú)隔離距離的相鄰關(guān)系，對(duì)魚(yú)塘的養(yǎng)殖生產(chǎn)能力、生態(tài)環(huán)境、安全性等造成破壞。一般情況下，被分割后形成的小池，面積、體量變小，不具備擴(kuò)展條件，將永久失去養(yǎng)殖功能，在征地時(shí)應(yīng)一并征收;大池如保持一定的體量，經(jīng)過(guò)重新布局、水生環(huán)境涵養(yǎng)、調(diào)整生產(chǎn)方式等具備恢復(fù)利用價(jià)值的，所造成的損失及恢復(fù)治理費(fèi)用由漁業(yè)資源評(píng)估鑒定單位確定。
1、資產(chǎn)評(píng)估
2、固定資產(chǎn)評(píng)估
3、廠房拆遷評(píng)估
4、經(jīng)營(yíng)性損失評(píng)估
5、機(jī)械設(shè)備評(píng)估
6、苗圃拆遷評(píng)估
7、知識(shí)產(chǎn)權(quán)評(píng)估
8、專(zhuān)利技術(shù)評(píng)估
9、魚(yú)塘損失評(píng)估
10、養(yǎng)豬場(chǎng)拆遷及損失評(píng)估
11、養(yǎng)雞場(chǎng)拆遷及損失評(píng)估
12、養(yǎng)牛場(chǎng)拆遷及損失評(píng)估
13、樹(shù)木園林果園苗圃拆遷評(píng)估
14、醫(yī)院及私人診所醫(yī)療設(shè)備設(shè)施資產(chǎn)評(píng)估
重慶海潤(rùn)資產(chǎn)評(píng)估有限公司
重慶九龍坡楊家坪正身百老匯廣場(chǎng)22樓
貴州遵義行政服務(wù)大廳旁
隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立和完善，尤其是國(guó)有企業(yè)改革的深化和生產(chǎn)要素市場(chǎng)的發(fā)育，使資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和資產(chǎn)重組等各種形式的產(chǎn)權(quán)交易日益頻繁，資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)這種為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)服務(wù)的中介機(jī)構(gòu)因此應(yīng)運(yùn)而生且蓬勃發(fā)展，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)和發(fā)展中發(fā)揮越來(lái)越重要的作用。但在我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制不斷深化的形勢(shì)下，評(píng)估市場(chǎng)不斷壯大對(duì)評(píng)估業(yè)的要求越來(lái)越高。
我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)是在20世紀(jì)80年代末，隨**大潮誕生的。我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估作為一個(gè)獨(dú)立的專(zhuān)業(yè)化市場(chǎng)中介服務(wù)行業(yè)得到了長(zhǎng)足發(fā)展，在規(guī)范資本運(yùn)作、維護(hù)經(jīng)濟(jì)秩序、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用，已經(jīng)成為我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可或缺的重要力量。
資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)受政策影響較大，隨著國(guó)有經(jīng)濟(jì)改制工作接近尾聲，評(píng)估企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，不過(guò)新的形勢(shì)也為評(píng)估行業(yè)的發(fā)展提供了巨大商機(jī)。
據(jù)《中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)市場(chǎng)前瞻與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報(bào)告前瞻》顯示，我國(guó)共有各類(lèi)評(píng)估機(jī)構(gòu)超過(guò)萬(wàn)家，執(zhí)業(yè)注冊(cè)評(píng)估師十幾萬(wàn)人，從業(yè)人員約30萬(wàn)人。已經(jīng)形成包括資產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)估價(jià)、土地估價(jià)、礦業(yè)權(quán)評(píng)估、舊機(jī)動(dòng)車(chē)鑒定估價(jià)和保險(xiǎn)公估在內(nèi)的六大類(lèi)評(píng)估專(zhuān)業(yè)。其中，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)數(shù)量已超過(guò)4000家，從業(yè)人員4萬(wàn)多人，業(yè)務(wù)領(lǐng)域涵蓋動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)、企業(yè)價(jià)值、無(wú)形資產(chǎn)、證券期貨等所有資產(chǎn)類(lèi)型。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2005年至2010年，全國(guó)資產(chǎn)評(píng)估收入也實(shí)現(xiàn)了年均10%以上的增長(zhǎng)。
前瞻網(wǎng)表示，依照國(guó)家“十二五”規(guī)劃，今后五年，國(guó)家把提高現(xiàn)代服務(wù)業(yè)比重作為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的主要目標(biāo)之一，把推動(dòng)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)大發(fā)展作為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)的戰(zhàn)略重點(diǎn)，鼓勵(lì)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)領(lǐng)域企業(yè)兼并重組或聯(lián)合經(jīng)營(yíng)，在市場(chǎng)整合中提高產(chǎn)業(yè)集中度，將發(fā)展一批大型服務(wù)企業(yè)或企業(yè)集團(tuán)，這勢(shì)必為資產(chǎn)評(píng)估企業(yè)的做大做強(qiáng)做優(yōu)提供了良好的機(jī)遇。
魚(yú)塘要是修路或是建造房屋而被征收了的話，肯定是會(huì)涉及到補(bǔ)償問(wèn)題。在對(duì)該魚(yú)塘進(jìn)行征收之前，相關(guān)單位就會(huì)請(qǐng)人對(duì)該魚(yú)塘進(jìn)行估價(jià)，確定該魚(yú)塘的征收補(bǔ)償價(jià)格以及回收后可以產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)價(jià)值等。那么魚(yú)塘征收補(bǔ)償怎么估價(jià)?農(nóng)權(quán)法律網(wǎng)小編為你介紹相關(guān)內(nèi)容。
征收補(bǔ)償
(一)市場(chǎng)比較法
市場(chǎng)比較法是土地估價(jià)中較基本、較常用的估價(jià)方法之一，也是國(guó)際上通用的基本估價(jià)方法。市場(chǎng)比較法是根據(jù)市場(chǎng)替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在近期市場(chǎng)上交易的類(lèi)似土地進(jìn)行比較，并對(duì)類(lèi)似土地的成交價(jià)格作適當(dāng)修正，以此估算帶估土地客觀合理價(jià)格的方法。市場(chǎng)比較法的理論依據(jù)是替代經(jīng)濟(jì)原理。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，在同一市場(chǎng)上，對(duì)于具有相同效用的商品，應(yīng)該具有相同的市場(chǎng)價(jià)格，即具有完全的替代關(guān)系。在同一市場(chǎng)上具有替代關(guān)系的兩個(gè)以上商品會(huì)因?yàn)橄嗷ジ?jìng)爭(zhēng)而使其價(jià)格相互牽制而趨于一致。市場(chǎng)比較法就是通過(guò)對(duì)具有替代關(guān)系的類(lèi)似土地的交易價(jià)格進(jìn)行修正，求得待估宗地的價(jià)格。
(二)收益還原法
收益還原法又稱(chēng)收益法、收益資本化法、地租資本化法等。是將待估土地未來(lái)正常年純收益，以一定的土地還原利率還原，以此估算帶估土地價(jià)格的方法。由于土地具有永續(xù)性，因而人們可以期待外來(lái)的土地收益。當(dāng)把這未來(lái)若干年延續(xù)而不斷取得的土地純收益以一定的還原利率折現(xiàn)為現(xiàn)在的價(jià)值時(shí)，它就表現(xiàn)為土地價(jià)格。從理論上講，具有永續(xù)性的財(cái)產(chǎn)都可以出售，即都有市場(chǎng)價(jià)格。而這個(gè)市場(chǎng)價(jià)格也就是財(cái)產(chǎn)的現(xiàn)值，亦即等于其未來(lái)純收益的折現(xiàn)價(jià)值。其簡(jiǎn)單意義就是，投資購(gòu)買(mǎi)一塊土地而獲得的純收益，在價(jià)值上等于將這筆投資存入銀行而每年獲得的利息量。這就是收益還原法的基本原理。
由于土地收益是不同生產(chǎn)要素組合的結(jié)果，土地只是其中的要素之一，還有人類(lèi)勞動(dòng)、資本、管理和科學(xué)技術(shù)等，因此，土地純收益是在土地收益中扣除非土地收益的貢獻(xiàn)量，或其應(yīng)得的報(bào)酬后的余額。這種土地純收益是因食用土地而帶來(lái)的，理應(yīng)歸土地所有者所有，因此，它就是地租。
收益還原法一土地純收益的確定為前提，因此，它只適用于由收益的土地和建筑物或房地產(chǎn)的估價(jià)
經(jīng)營(yíng)損失評(píng)估機(jī)構(gòu)是指專(zhuān)門(mén)從事企業(yè)在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)資產(chǎn)受損時(shí)進(jìn)行評(píng)估業(yè)務(wù)的中介機(jī)構(gòu)。經(jīng)營(yíng)損失評(píng)估是指在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，由專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)和人員，依據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定和有關(guān)材料，根據(jù)特定的目的，遵循適用原則，依照法定程序，選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類(lèi)型，運(yùn)用科學(xué)方法，對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)損失價(jià)值進(jìn)行評(píng)定和估算的行為。經(jīng)營(yíng)損失評(píng)估的目的是為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)損失提供有價(jià)值的參考依據(jù)。
資產(chǎn)評(píng)估，即資產(chǎn)價(jià)值形態(tài)的評(píng)估。是指專(zhuān)門(mén)的機(jī)構(gòu)或?qū)ｉT(mén)評(píng)估人員，遵循法定或公允的標(biāo)準(zhǔn)和程序，運(yùn)用科學(xué)的方法，以貨幣作為計(jì)算權(quán)益的統(tǒng)一尺度，對(duì)在一定時(shí)點(diǎn)上的資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)定估算的行為。
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