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資產(chǎn)評估，即資產(chǎn)價(jià)值形態(tài)的評估。是指專門的機(jī)構(gòu)或?qū)ｉT評估人員，遵循法定或公允的標(biāo)準(zhǔn)和程序，運(yùn)用科學(xué)的方法，以貨幣作為計(jì)算權(quán)益的統(tǒng)一尺度，對在一定時(shí)點(diǎn)上的資產(chǎn)進(jìn)行評定估算的行為。

就目前學(xué)術(shù)界和執(zhí)業(yè)界的普通共識，資產(chǎn)評估可以表述為:資產(chǎn)評估是專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員按照國家法律、法規(guī)以及資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，根據(jù)特定目的，遵循評估原則，依照相關(guān)程序，選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型，運(yùn)用科學(xué)方法，按照規(guī)定的程序和標(biāo)準(zhǔn)，對資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行分析評定、估算
資產(chǎn)評估的基本要素包括評估主體、評估對象、評估依據(jù)、評估目的、評估原則、價(jià)值類型、評估程序及評估方法八個(gè)構(gòu)成要素。

1.從事資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)和人員，是資產(chǎn)評估工作中的主體，必須符合國家在資產(chǎn)評估方面的有關(guān)規(guī)定，即具有從事該項(xiàng)業(yè)務(wù)的行業(yè)及職業(yè)資格并登記注冊。

2.特定資產(chǎn)是待評估的對象。

3.國家的有關(guān)規(guī)定是指資產(chǎn)評估活動(dòng)所應(yīng)當(dāng)遵守的有關(guān)法律、法規(guī)、政策文件等，它是資產(chǎn)評估的依據(jù)特定的。

4.評估目的，是指資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生的經(jīng)濟(jì)行為，它直接決定和制約資產(chǎn)評估價(jià)值類型的確定和評估方法及參數(shù)的選擇。

5.評估原則即資產(chǎn)評估工作的行為規(guī)范，是處理評估業(yè)務(wù)的行為準(zhǔn)則。

6.價(jià)值類型是對評估價(jià)值的質(zhì)的規(guī)定，它取決于評估目的。

7.評估程序是資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的工作步驟。

8.評估方法是估算資產(chǎn)價(jià)值所必需的特定技術(shù)方法。

土地價(jià)格是為購買獲取土地預(yù)期收益的權(quán)利而支付的代價(jià)，即地租的資本化。土地價(jià)格的高低取決于可以獲取的預(yù)期土地收益高低。因此在進(jìn)行劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評估時(shí)，應(yīng)先弄清楚劃撥土地相應(yīng)的權(quán)利，充分考慮出讓土地使用權(quán)與劃撥土地使用權(quán)之間的權(quán)利差別對地價(jià)的影響。
　　劃撥土地使用權(quán)可依法進(jìn)行抵押、轉(zhuǎn)讓、出租，但與出讓土地使用權(quán)相比，國家對劃撥土地進(jìn)入二、三級市場有較嚴(yán)格的限制，而且禁止利用劃撥土地進(jìn)行經(jīng)營活動(dòng)。究其根源，主要是因?yàn)閯潛芡恋厥褂脵?quán)為無償取得，國家權(quán)益未能顯現(xiàn)出來。若將劃撥土地使用權(quán)價(jià)格加上出讓金，則應(yīng)等于出讓土地使用權(quán)價(jià)格。在此理論基礎(chǔ)上，可采用以下幾種方法計(jì)算劃撥土地使用權(quán)價(jià)格：
　　成本法。在用成本法計(jì)算出讓土地價(jià)格時(shí)，土地價(jià)格為土地成本價(jià)格與土地增值收益之和。其中，土地增值收益源于“增值地租”，應(yīng)歸土地所有者即國家所有，相當(dāng)于出讓金部分。土地成本價(jià)格為土地使用者在取得土地使用權(quán)時(shí)支付的平均成本。因此，劃撥土地使用權(quán)價(jià)格應(yīng)為土地成本價(jià)格，包括土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、有關(guān)稅費(fèi)、利息和利潤。
　　收益還原法。收益還原法是在估算土地未來每年預(yù)期純收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原率，折算為評估期日收益總和的一種方法。目前《土地估價(jià)規(guī)程》對如何計(jì)算土地純收益及出讓地價(jià)已作了明確規(guī)定，但對劃撥土地純收益的計(jì)算方法尚無明確規(guī)定，因此，可通過調(diào)查與待估宗地屬于同一區(qū)域的國有企業(yè)土地租賃的租金水平來間接計(jì)算。國有土地租賃的租金水平由土地出讓金水平?jīng)Q定，是國家權(quán)益在土地收益上的體現(xiàn)，所以用土地純收益減去國有土地租賃的租金，可得到劃撥土地的純收益。再經(jīng)過區(qū)域因素、個(gè)別因素的比較修正，求得待估劃撥土地的純收益。較終劃撥土地使用權(quán)價(jià)格等于劃撥土地的純收益除以土地還原利率。
　　市場比較法?？梢灶A(yù)見，隨著企業(yè)對劃撥土地權(quán)益認(rèn)識的日益增強(qiáng)，劃撥土地抵押、轉(zhuǎn)讓等行為的日益增多，劃撥土地交易實(shí)例也會(huì)逐年增加。我們可通過對劃撥土地交易案例進(jìn)行交易情況、期日、區(qū)域以及個(gè)別因素的修正得出待估劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。
　　用出讓土地使用權(quán)價(jià)格扣減出讓金間接計(jì)算。目前，很多地方通常以評估地價(jià)的一定比例收取土地出讓金，出讓金比例較為固定。由公式：出讓土地使用權(quán)價(jià)格=劃撥土地使用權(quán)價(jià)格+土地使用權(quán)出讓金，可以得出劃撥土地使用權(quán)價(jià)格=出讓土地使用權(quán)價(jià)格×(1-出讓金比例)。

資產(chǎn)評估，即資產(chǎn)價(jià)值形態(tài)的評估。是指專門的機(jī)構(gòu)或?qū)ｉT評估人員，遵循法定或公允的標(biāo)準(zhǔn)和程序，運(yùn)用科學(xué)的方法，以貨幣作為計(jì)算權(quán)益的統(tǒng)一尺度，對在一定時(shí)點(diǎn)上的資產(chǎn)進(jìn)行評定估算的行為。


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