廠房所在區(qū)域位置不一樣，原材料成本和相關的費用也不一樣。因此重置成本和市場價值各異，那么補償?shù)膬r值也有差異，這個需要的資產(chǎn)評估公司要采用技術和根據(jù)相關法律法規(guī)進行評估，評估的結果作為補償參考的依據(jù)。
城市房屋拆遷估價意見　　《城市房屋拆遷估價意見》使得拆遷人與被拆遷人站在了平等協(xié)商的地位上，在規(guī)范拆遷估價行為和保護被拆遷人方面作出一定努力，但相關條款表述仍有諸多不夠明晰之處 □給予被拆遷方平等協(xié)商地位12月初，下發(fā)了《城市房屋拆遷估價意見》(以下簡稱《意見》)。盡管這個《意見》只不過是一個法律效力次于行政法規(guī)的部門規(guī)章，但卻受到了國內(nèi)各界尤其是城市住房拆遷涉及的主要利益群體的廣泛關注。作為主管部門，的行動十分低調(diào)，記者一再聯(lián)系采訪，其有關部門均表示“問題敏感，一律不接受采訪”?！　∫酝牟疬w，補償額度總是由拆遷人單方面確定，評估標準極不透明公開，由此直接間接引起的拆遷糾紛和群體甚至血案不勝枚舉。此番《意見》的一個重要精神，就是要規(guī)范房屋拆遷估價行為，提高拆遷估價的公正性，保護被拆遷人的利益。《意見》規(guī)定估價機構由拆遷人和被拆遷人共同確定，部分賠償項目拆遷雙方可以協(xié)商決定，這便為當事雙方提供了平等談判的契機。　　此外，《意見》規(guī)定，房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，不包含搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償費，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補償金額。這實際上就是將調(diào)整房地產(chǎn)財產(chǎn)關系而應給予的補償單考慮，也就是說承認拆遷是一種財產(chǎn)關系調(diào)整，這是一個較大的進步?！　￠L期代理拆遷案件的北京市英島律師事務所鄧澤敏律師評論說：“從部分內(nèi)容看，至少在某些形式上，拆遷人與被拆遷人站在了平等協(xié)商的地位上?！薄　≥^為一致的評價是，《意見》的精神如能真正落實，應能大大提高拆遷評估的公正性，對被拆遷人的利益有較為合理的補償?！　∪杂写罅俊胺煽兆印薄　∮浾咴趯τ嘘P學者和拆遷當事人的采訪中也了解到另一種看法。他們認為，《意見》作為一個部門規(guī)章，其實是對《城市房地產(chǎn)管理法》等有關法律的具體化和細化。盡管它在規(guī)范拆遷行為和保護被拆遷人方面作出一定努力，但是由于相關條款表述較為模糊，有諸多不夠明晰之處，仍然留下大量侵害被拆遷人利益的“法律空子”?！　》课莶疬w估價的技術標準十分重要，它直接影響到評估價格。《城市房地產(chǎn)管理法》第33條的規(guī)定明確而嚴謹，它指出，房地產(chǎn)價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術標準和評估標準，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照當?shù)厥袌鰞r格進行評估。但是《意見》中僅僅規(guī)定“拆遷估價應當參照類似房地產(chǎn)的市場交易價格和市、縣或者其授權部門定期公布的房地產(chǎn)市場價格，結合被拆遷房屋的房地產(chǎn)狀況進行”，相對便顯得含糊和簡單?！　τ陂_發(fā)商而言，當然是拆遷成本越低，利潤就越高;而對于地方而言，土地出讓金也是一項重要的財源，且拆遷的成果往往和城市的發(fā)展建設緊密聯(lián)系。事實，正因為拆遷總是涉及諸多方面的利益，有關法律法規(guī)和政策一旦稍有模糊之處，“公正、公平、公開”六字原則在地方的執(zhí)行過程中便有可能打上折扣。因此有拆遷戶大膽表示，希望能夠在拆遷當中聘請外地的評估機構進行評估，因為“當?shù)氐亩际呛偷胤秸驹谝黄稹??！　〔粦鲆曆a償被拆遷人的土地使用權更加不容忽視的是，有分析，《意見》一個突出而微妙的特點，就是土地和房屋的評估沒有分別考慮。　　在《意見》中，對于估價的主要定義是“房屋拆遷估價”，通篇幾乎對“土地”二字避而不談。盡管《意見》的第二條強調(diào)了這種估價行為是針對國有土地上房屋的拆遷，但是通篇沒有明確提到估價的目的之一，是對于被拆遷人因拆遷而導致其所擁有的國有土地使用權的喪失進行補償?！　∵@個問題非常關鍵。以北京市多年沿襲的“危改”制度為例，據(jù)北京市開發(fā)辦拆遷處一位工作人員介紹，以危改立項土地均可先期以形式取得使用權。其中的經(jīng)營性項目，直到項目后期再由開發(fā)商向部門補繳土地出讓金，對于回遷部分，則根據(jù)拆遷人調(diào)查統(tǒng)計的回遷數(shù)據(jù)免收土地出讓金。用地，國土部門需向用地人簽發(fā)建設用地批準書，憑建設用地批準書、規(guī)劃用地許可證、金融機構出具的拆遷安置補償文件、拆遷計劃、拆遷方案、拆遷資質(zhì)文件等向區(qū)、縣國土部門申請拆遷許可證?！　》烧J為，大的問題是被危改拆遷的國有土地上的百姓，是否擁有相應的土地使用權。如果其確實擁有，拆遷和批地的合法性便要受到置疑，而補償標準亦不能單方面確定。此外作為取得土地使用權的代價，土地出讓金的分配將更加復雜。從這個意義上看，拆遷當中的矛盾根源，在于現(xiàn)有體制能否真正保護公民的財產(chǎn)權不受侵害。　　總而言之，拆遷評估僅僅是拆遷程序中的一個步驟，而拆遷當中諸多矛盾的真正焦點，其實是能否明確和保護被拆遷人的土地和房屋的財產(chǎn)關系，否則有關法規(guī)難免在關鍵問題上做模糊的文字游戲。在這個意義上，《意見》只能說是邁出了很小的一步。

中國房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀
　　1、房地產(chǎn)主要融資渠道分類
　　房地產(chǎn)行業(yè)已形成5大類、16小類、近50類細項的多元化融資渠道。其中，籌資活動包括境內(nèi)間接融資、境內(nèi)直接融資和海外融資3大類，共12小類融資渠道；經(jīng)營活動包括供應鏈融資、銷售回款2大類、共4小類融資渠道。
　　1）境內(nèi)間接融資：類是境內(nèi)銀行，包括可以直接以項目名義的房地產(chǎn)開發(fā)貸和并購貸，資金運用靈活的經(jīng)營性物業(yè)，中短期內(nèi)補充流動資金的流動資金貸，以及政策性銀行專項，如棚改或舊改專項、租賃房等。第二類是非標債權融資，和金融機構以專項合約形式進行的債權性融資，主要包括委托、信托、帶回購條款的資產(chǎn)或受益權轉讓、融資租賃、小貸和財務公司、債務重組。
　　2）境內(nèi)直接融資：包括三類標準化證券融資。類是在境內(nèi)股權市場進行的公開股權轉讓，主要包括IPO、增發(fā)、配股；第二類是發(fā)行境內(nèi)信用債，包括公司債、企業(yè)債和非金融企業(yè)債務融資工具。第三類是發(fā)行境內(nèi)資產(chǎn)支持證券，包括主管的ABS和交易商協(xié)會主管的ABN，主要有應收應付款、按揭尾款、持有物業(yè)租金和增值額、以及物業(yè)費等四類底層資產(chǎn)。也包括三類非標準融資。類是股東直接對集團出資，包括大股東增資和引入戰(zhàn)略投資者；第二類是對項目引入股權投資者，合作開發(fā)、風險利潤共擔，包括引入少數(shù)權益股東、小股操盤和合伙人制度；第三類是以個人、企業(yè)間拆借為形式的民間借貸。
　　3）海外融資：類是以內(nèi)保外貸、項目為主的銀行；第二類是發(fā)行海外，包括優(yōu)先、可轉換債、可交換債，以美元債為主，也有部分歐元、港元和新加坡元海外債；第三類是海外股權市場上市和再融資；以及海外發(fā)行Reits、外資并購等其他海外融資方式。
　　4）供應鏈融資：對工程接包方、物料供應商等上游供應商的商業(yè)信用融資。類是開具商業(yè)/銀行承兌匯票，并給予貼息補償；第二類是以應付工程款為主的各類應付款，工程款通常包括包干費補貼。
　　5）銷售回款融資：按照購房款資金來源區(qū)分，類是購房者自有資金；第二類是個人住房金融，包括商業(yè)銀行個人住房、個人住房，以及違規(guī)流入住房市場的消費貸。
　　2、房地產(chǎn)融資規(guī)模
　　從總量上看，房企融資規(guī)模持續(xù)增長，2015年至2019年一季度分別為13.9萬億、18.3萬億、19.5萬億和5.9萬億。從具體項目看，融資規(guī)模從大到小依次是個人住房金融市場、銀行、應付款融資、非標融資、國內(nèi)證券市場、海外融資。2019年分別占總融資規(guī)模的43%、20%、17%、15%、3%和2%。除去銷售回款，房企主要的融資工具是銀行開發(fā)貸、應付款融資、委托和信托，2019年分別為3.6萬億、3.4萬億、1.9萬億和1.1萬億，分別占比18%、17%、10%和6%。
2015-2019Q1房企主要渠道當年融資規(guī)模及結構測算
融資渠道
2019年Q1
2019年
2016年
2015年
1.銀行（億元）
（1）開發(fā)貸
14917
35600
27367
28067
（2）并購貸
939
3281
2467
1628
小計
15855
38881
29834
29695
2.非標融資（億元）
（3）委托
3880
18942
19110
15613
（4）信托
3224
11092
7327
5386
小計
7104
30034
26437
20999
3.境內(nèi)證券市場融資（億元）
（5）股權融資
90
284
1673
1490
（6）信用債融資
1214
3024
10150
6041
（7）資產(chǎn)證券化
410
1737
802
271
小計
1714
5045
12625
7802
4.海外融資（億元）
（8）海外股權融資
139
274
434
920
（9）海外債
812
2934
932
532
小計
951
3208
1366
1452
5.個人住房金融市場（億元）
（10）商業(yè)個貸
17421
64714
68314
39443
（11）
2384
9535
12702
11083
（12）消費貸
-439
9552
867
-
小計
19366
83802
81883
50526
6.應付款（億元）
（13）應付工程款
8685
17967
17059
15183
（14）其他應付款
5604
15688
13857
13810
小計
14289
33655
30916
28993
總計
59280
194625
183061
139467

房貸利率回顧
　　1、首套房房貸利率
　　2019年11月份，融360監(jiān)測的35個重點城市533家銀行首套房利率為5.71%，相當于基準利率（4.90%）的1.165倍，環(huán)比上月持平，房貸利率自17年1月以來在連續(xù)22個月上漲之后，出現(xiàn)持平。分線城市來看，一線城市首套房利率繼續(xù)下跌，自上月下跌以來繼續(xù)下降3bp，降幅擴大2bp，利率高為廣州市5.62%。二線城市首套房平均利率自17年4月上漲以來持平，其中武漢銀行首套利率仍然保持高，達到6.26%。
　　從具體的利率分布來看，融360監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2019年11月在全國533家銀行中505家銀行執(zhí)行基準利率及以上（占比94.75%），同10月持平，其中執(zhí)行基準利率上浮10%、15%、20%的銀行分別占比22%、30%、26%，為市場主流，而執(zhí)行20%以上的占比13%。此外，提供優(yōu)惠利率的銀行僅有上海5家（占比0.94%），比去年同期減少8家。
2014-2019年35重點城市首套房平均利率和平均折扣
數(shù)據(jù)來源：融360
　　整體來看，2019年11月35重點城市首套按揭貸利率在17年以來停漲持平，其中廣州、深圳、南京、杭州利率下調(diào)，而二套按揭貸利率整體出現(xiàn)回落，按揭貸方面流動性邊際改善。在央行保持流動性合理充裕的大背景下，高信用評級的房企融資成本也繼續(xù)邊際下移近期，預計往后地產(chǎn)行業(yè)利率成本改善將更加明確。
2019年10月重點城市首套房貸利率
數(shù)據(jù)來源：融360
　　在首付方面，首套房首付3成仍為主流。在融360監(jiān)測的全國533家銀行中，有20家執(zhí)行2成首付比例，占比3.75%；執(zhí)行3成首付比例的有413家，占比77.49%；59家銀行執(zhí)行3.5成首付比例，占比11.07%；18家銀行執(zhí)行4成首付比例，占比3.38%，各類首付比例占比均較上月持平。
533家銀行首套房首付比例占布情況
數(shù)據(jù)來源：融360
全國533家銀行停貸比例

重慶海潤資產(chǎn)評估有限公司，公司匯聚了大批行業(yè)評估人才，拆遷評估和律師，現(xiàn)有十八位擁有在評估、招投標、征收拆遷、企業(yè)重組合并收購等領域10年以上經(jīng)驗的人才，同時本司與全國多家評估機構、拆遷法律咨詢律師、征收拆遷辦、以及評估院校合作，以便為顧客提供有價值的服務，從成立至今我司已經(jīng)服務了全國幾千家公司企業(yè)和事業(yè)單位，我們有著豐富的房屋、廠房、園林、企業(yè)拆遷等評估經(jīng)驗，同時為廣大被拆遷戶做過評估，通過我們的評估以實現(xiàn)了大多數(shù)客戶的預期目標。
目前服務項目如下：
1、資產(chǎn)評估； 2、固定資產(chǎn)評估；3、廠房拆遷評估；4、企業(yè)價值評估 ；
5、機械設備評估； 6、苗圃拆遷評估；7、知識產(chǎn)權評估；8、專利評估；   
9、養(yǎng)殖場評估；10、樹木林地評估；11、經(jīng)營性損失評估；12、企業(yè)上市評估；
13、礦場評估、礦廠資產(chǎn)評估；14、水泥廠評估、煤廠評估；15、磚廠評估 、石灰廠評估；16、魚塘損失評估；17、養(yǎng)豬場評估；18、養(yǎng)雞場評估；19、養(yǎng)牛場評估；20、園林果園苗圃評估；21、及診所資產(chǎn)評估；22、房屋拆遷評估；
23、經(jīng)營損失評估。
重慶海潤資產(chǎn)評估有限公司
重慶九龍坡楊家坪正身百老匯廣場22樓
重慶市正陽工業(yè)園區(qū)園區(qū)路白家河A棟5樓
四川成都武侯區(qū)一環(huán)路南四段衣冠廟
貴州遵義行政服務大廳旁
http://www.bimumer.net