廠房所在區(qū)域位置不一樣，原材料成本和相關的費用也不一樣。因此重置成本和市場價值各異，那么補償?shù)膬r值也有差異，這個需要的資產評估公司要采用技術和根據相關法律法規(guī)進行評估，評估的結果作為補償參考的依據。
二套房信貸環(huán)境
　　2019年11月份，融360監(jiān)測的35個重點城市二套房平均利率為6.06%，折合為1.237倍基準利率，較上月回落1bp，與去年同期的5.71%相比，上升35bp，這是自17年5月以來連續(xù)上升之后，二套房貸利率出現(xiàn)回落。從具體的二套房貸利率分布來看，融360監(jiān)測的533家銀行中，執(zhí)行基準上浮20%以上為市場主流，其中執(zhí)行20%利率的銀行有222家（占比42%），較上月增加2家，而執(zhí)行30%的銀行有242家（占比45%），較上月減少2家。此外，執(zhí)行基準利率上浮10%的銀行有21家，環(huán)比上月增加1家；執(zhí)行基準利率上浮15%的銀行有21家，環(huán)比上月減少1家。
2014-2019年35重點城市二套房平均利率走勢
數(shù)據來源：融360
2019年10月35重點城市二套房貸利率分布
數(shù)據來源：融360
　　四、房地產行業(yè)競爭格局分析
　　2012年至今行業(yè)0銷售增速均于全國水平，尤其在政策偏緊的年份如2014、2019及2019年，龍頭房企在資金、拿地、產品及運營方面的優(yōu)勢更為明顯。從0銷售市占率來看，2013年至今逐步提升，2019年前10月達到29%，行業(yè)前十的門檻也快速提高，由2013年的554億元，到2019年前10月的超過1600億元。值得注意的是這里采用的為全口徑銷售額而非權益口徑。
2012-2019年房地產銷售額增速及0銷售額增速
數(shù)據來源：公開資料整理
2013-2019年房地產行業(yè)0銷售額市占率及門檻

房貸利率回顧
　　1、首套房房貸利率
　　2019年11月份，融360監(jiān)測的35個重點城市533家銀行首套房利率為5.71%，相當于基準利率（4.90%）的1.165倍，環(huán)比上月持平，房貸利率自17年1月以來在連續(xù)22個月上漲之后，出現(xiàn)持平。分線城市來看，一線城市首套房利率繼續(xù)下跌，自上月下跌以來繼續(xù)下降3bp，降幅擴大2bp，利率高為廣州市5.62%。二線城市首套房平均利率自17年4月上漲以來持平，其中武漢銀行首套利率仍然保持高，達到6.26%。
　　從具體的利率分布來看，融360監(jiān)測數(shù)據顯示，2019年11月在全國533家銀行中505家銀行執(zhí)行基準利率及以上（占比94.75%），同10月持平，其中執(zhí)行基準利率上浮10%、15%、20%的銀行分別占比22%、30%、26%，為市場主流，而執(zhí)行20%以上的占比13%。此外，提供優(yōu)惠利率的銀行僅有上海5家（占比0.94%），比去年同期減少8家。
2014-2019年35重點城市首套房平均利率和平均折扣
數(shù)據來源：融360
　　整體來看，2019年11月35重點城市首套按揭貸利率在17年以來停漲持平，其中廣州、深圳、南京、杭州利率下調，而二套按揭貸利率整體出現(xiàn)回落，按揭貸方面流動性邊際改善。在央行保持流動性合理充裕的大背景下，高信用評級的房企融資成本也繼續(xù)邊際下移近期，預計往后地產行業(yè)利率成本改善將更加明確。
2019年10月重點城市首套房貸利率
數(shù)據來源：融360
　　在首付方面，首套房首付3成仍為主流。在融360監(jiān)測的全國533家銀行中，有20家執(zhí)行2成首付比例，占比3.75%；執(zhí)行3成首付比例的有413家，占比77.49%；59家銀行執(zhí)行3.5成首付比例，占比11.07%；18家銀行執(zhí)行4成首付比例，占比3.38%，各類首付比例占比均較上月持平。
533家銀行首套房首付比例占布情況
數(shù)據來源：融360
全國533家銀行停貸比例

房地產評估收費標準
1
凡依法設立并經資質審核合格的房地產價格評估、經紀、咨詢等中介服務機構，為企事業(yè)單位、社會團體和其它社會組織、公民及外國當事人提供有關房地產開發(fā)、經營管理、消費等方面的中介服務，可向委托人收取合理的費用。

2
房地產中介服務費收費是房地產交易市場重要的經營收費，根據不同情況分別實府定價、價和協(xié)商定價。實府定價和價的收費標準、收費項目，由北京市物價局會同北京市房屋土地管理局制定。

3
梯度收費標準：

1.每宗房地產價格評估收費不足300元的，按300元收取。

2.為土地使用權抵押而進行的土地價格評估，評估機構按一般宗地評估費標準的50%計收評估費。


3.清產核資中的土地價格評估，按一般宗地評估費標準的30%計收評估費。


4.因征用拆遷對房屋進行價格評估的，按補償價款金額的1-1.5%向征用拆遷單位收取評估費。


5.仲裁房地產價格評估中出現(xiàn)的價格糾紛，需重新核定價格的，按標準的20-40%計收評估費。


6.企業(yè)轉制、資產重組過程中，涉及房地產評估的，按房地產價格評估標準的50%計收評估費。


4
代理收費標準：

1.實府價的房地產中介服務收費是書面咨詢費、房屋租賃代理費和房屋買賣代理費。

2.普通咨詢報告，每份收費300-1000元；技術難度大、情況復雜、耗用人員和時間較多的咨詢報告，可適當提高收費標準，收費標準高不超過咨詢標的額的0.5%。


3.房屋租賃代理費，無論成交的租賃期限長短，均按半至一月成交租金額標準，由雙方協(xié)商議定一次性計收。


4.代理的高收費標準不得超過成交價格總額的2.8%。




5
房地產中介服務機構對委托人的口頭咨詢，按照咨詢服務所需時間結合咨詢人員技術等級由雙方協(xié)商議定收費標準。

6
中介服務機構應當本著合理、公開、誠實、信用的原則，接受自愿委托，雙方簽訂合同。房地產中介服務收費實行明碼標價制度。中介服務機構應當在其經營場所或交繳費用的地點，在醒目位置公布其收費項目、服務內容、計費方法、收費標準。地產中介服務機構在接受當事人委托時應當主動向當事人介紹有關中介服務的收費辦法及服務的內容。

7
各房地產中介服務機構應嚴格執(zhí)行物價部門規(guī)定的收費原則和收費標準，切實提供質價相稱的服務，并對服務內容的真實性和合法性負責。因中介服務機構主觀故意服務失實、違法造成委托方經濟損失或者有欺詐行為的，承擔相應的民事或責任，情節(jié)嚴重構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。

中國房地產行業(yè)發(fā)展趨勢
　　1、從房地產市場自身供求關系來看，未來住房潛在供給量增加，而住房需求趨于減少，這對市場周期性下行提出客觀要求。2019年1—10月，房地產企業(yè)土地購置面積和房屋新開工面積分別同比增加19.2%和16.3%，延續(xù)上年的增長態(tài)勢且增幅分別比上年同期增長10個和10.7個百分點，土地購置面積和房屋新開工面積的較高增幅意味著后續(xù)住房供給量將增加。與之同時，商品房銷售面積增幅已降至2.2%的較低水平，且9月和10月的單月銷售面積均為負增長。隨著棚改化安置政策的調整，預計2019年商品房銷售面積將出現(xiàn)較大幅度減少。房地產市場自身的供求對比關系對房價形成下行壓力。
　　2、從房地產市場的運行環(huán)境來看，隨著經濟下行壓力的加大和不確定性的增加，企業(yè)家信心和居民購房意愿均出現(xiàn)下降，反映出市場參與者對未來預期的不樂觀。2019年三季度，房地產業(yè)企業(yè)家信心指數(shù)為118.9，比上季度下降3個百分點，為2019年以來的首度下降；未來三個月打算買房的居民占比為22.5%，比上季度下降0.5個百分點，降至2019年以來的較低水平。但當前較低的利率水平和負利率環(huán)境仍對房地產市場形成利好。在積極的財政政策和穩(wěn)健中性的政策環(huán)境下，預計2019年房價呈現(xiàn)穩(wěn)中有降態(tài)勢的可能性較大。
　　3、隨著房地產企業(yè)融資環(huán)境的收緊，8月份以來房地產開發(fā)投資增速已呈現(xiàn)逐步下降態(tài)勢。2019年8—10月，房地產開發(fā)投資單月增速分別為9.3%、8.9%、7.7%，投資增速連續(xù)三個月下降。當前市場正逐步進入下行調整階段，未來受地價漲幅回落、商品房銷售面積負增長的影響，預計房地產開發(fā)投資將繼續(xù)下降。但考慮到房屋新開工面積自2016年以來連續(xù)三年增加，這將對2019年房屋施工面積形成正向拉動；且當前房地產庫存水平較低，預計開發(fā)投資不會出現(xiàn)斷崖式下降。從工程在建量和投資構成兩方面建立模型，估算得出，2019年全年房地產開發(fā)投資增速在3%左右。
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