廠房生產(chǎn)線資產(chǎn)評(píng)估，生產(chǎn)線的建造比較復(fù)雜，往往一但搬遷移動(dòng)重新安裝調(diào)試，費(fèi)用都比較高，更有可能造成功能缺失，即功能性貶值，進(jìn)而造成價(jià)值貶值，所以一般采用重置成本法進(jìn)行評(píng)估，重置新價(jià)購(gòu)買新的生產(chǎn)線，建議委托的資產(chǎn)評(píng)估公司對(duì)生產(chǎn)線進(jìn)行價(jià)值評(píng)估。
城市房屋拆遷估價(jià)意見　　《城市房屋拆遷估價(jià)意見》使得拆遷人與被拆遷人站在了平等協(xié)商的地位上，在規(guī)范拆遷估價(jià)行為和保護(hù)被拆遷人方面作出一定努力，但相關(guān)條款表述仍有諸多不夠明晰之處 □給予被拆遷方平等協(xié)商地位12月初，下發(fā)了《城市房屋拆遷估價(jià)意見》(以下簡(jiǎn)稱《意見》)。盡管這個(gè)《意見》只不過(guò)是一個(gè)法律效力次于行政法規(guī)的部門規(guī)章，但卻受到了國(guó)內(nèi)各界尤其是城市住房拆遷涉及的主要利益群體的廣泛關(guān)注。作為主管部門，的行動(dòng)十分低調(diào)，記者一再聯(lián)系采訪，其有關(guān)部門均表示“問(wèn)題敏感，一律不接受采訪”?！　∫酝牟疬w，補(bǔ)償額度總是由拆遷人單方面確定，評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)極不透明公開，由此直接間接引起的拆遷糾紛和群體甚至血案不勝枚舉。此番《意見》的一個(gè)重要精神，就是要規(guī)范房屋拆遷估價(jià)行為，提高拆遷估價(jià)的公正性，保護(hù)被拆遷人的利益。《意見》規(guī)定估價(jià)機(jī)構(gòu)由拆遷人和被拆遷人共同確定，部分賠償項(xiàng)目拆遷雙方可以協(xié)商決定，這便為當(dāng)事雙方提供了平等談判的契機(jī)。　　此外，《意見》規(guī)定，房屋拆遷評(píng)估價(jià)格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，不包含搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額。這實(shí)際上就是將調(diào)整房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)關(guān)系而應(yīng)給予的補(bǔ)償單考慮，也就是說(shuō)承認(rèn)拆遷是一種財(cái)產(chǎn)關(guān)系調(diào)整，這是一個(gè)較大的進(jìn)步?！　￠L(zhǎng)期代理拆遷案件的北京市英島律師事務(wù)所鄧澤敏律師評(píng)論說(shuō)：“從部分內(nèi)容看，至少在某些形式上，拆遷人與被拆遷人站在了平等協(xié)商的地位上。”　　較為一致的評(píng)價(jià)是，《意見》的精神如能真正落實(shí)，應(yīng)能大大提高拆遷評(píng)估的公正性，對(duì)被拆遷人的利益有較為合理的補(bǔ)償?！　∪杂写罅俊胺煽兆印薄　∮浾咴趯?duì)有關(guān)學(xué)者和拆遷當(dāng)事人的采訪中也了解到另一種看法。他們認(rèn)為，《意見》作為一個(gè)部門規(guī)章，其實(shí)是對(duì)《城市房地產(chǎn)管理法》等有關(guān)法律的具體化和細(xì)化。盡管它在規(guī)范拆遷行為和保護(hù)被拆遷人方面作出一定努力，但是由于相關(guān)條款表述較為模糊，有諸多不夠明晰之處，仍然留下大量侵害被拆遷人利益的“法律空子”?！　》课莶疬w估價(jià)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)十分重要，它直接影響到評(píng)估價(jià)格?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第33條的規(guī)定明確而嚴(yán)謹(jǐn)，它指出，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則，按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。但是《意見》中僅僅規(guī)定“拆遷估價(jià)應(yīng)當(dāng)參照類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格和市、縣或者其授權(quán)部門定期公布的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，結(jié)合被拆遷房屋的房地產(chǎn)狀況進(jìn)行”，相對(duì)便顯得含糊和簡(jiǎn)單?！　?duì)于開發(fā)商而言，當(dāng)然是拆遷成本越低，利潤(rùn)就越高;而對(duì)于地方而言，土地出讓金也是一項(xiàng)重要的財(cái)源，且拆遷的成果往往和城市的發(fā)展建設(shè)緊密聯(lián)系。事實(shí)，正因?yàn)椴疬w總是涉及諸多方面的利益，有關(guān)法律法規(guī)和政策一旦稍有模糊之處，“公正、公平、公開”六字原則在地方的執(zhí)行過(guò)程中便有可能打上折扣。因此有拆遷戶大膽表示，希望能夠在拆遷當(dāng)中聘請(qǐng)外地的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，因?yàn)椤爱?dāng)?shù)氐亩际呛偷胤秸驹谝黄稹?。　　不?yīng)忽視補(bǔ)償被拆遷人的土地使用權(quán)更加不容忽視的是，有分析，《意見》一個(gè)突出而微妙的特點(diǎn)，就是土地和房屋的評(píng)估沒(méi)有分別考慮。　　在《意見》中，對(duì)于估價(jià)的主要定義是“房屋拆遷估價(jià)”，通篇幾乎對(duì)“土地”二字避而不談。盡管《意見》的第二條強(qiáng)調(diào)了這種估價(jià)行為是針對(duì)國(guó)有土地上房屋的拆遷，但是通篇沒(méi)有明確提到估價(jià)的目的之一，是對(duì)于被拆遷人因拆遷而導(dǎo)致其所擁有的國(guó)有土地使用權(quán)的喪失進(jìn)行補(bǔ)償?！　∵@個(gè)問(wèn)題非常關(guān)鍵。以北京市多年沿襲的“危改”制度為例，據(jù)北京市開發(fā)辦拆遷處一位工作人員介紹，以危改立項(xiàng)土地均可先期以形式取得使用權(quán)。其中的經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目，直到項(xiàng)目后期再由開發(fā)商向部門補(bǔ)繳土地出讓金，對(duì)于回遷部分，則根據(jù)拆遷人調(diào)查統(tǒng)計(jì)的回遷數(shù)據(jù)免收土地出讓金。用地，國(guó)土部門需向用地人簽發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書，憑建設(shè)用地批準(zhǔn)書、規(guī)劃用地許可證、金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷安置補(bǔ)償文件、拆遷計(jì)劃、拆遷方案、拆遷資質(zhì)文件等向區(qū)、縣國(guó)土部門申請(qǐng)拆遷許可證?！　》烧J(rèn)為，大的問(wèn)題是被危改拆遷的國(guó)有土地上的百姓，是否擁有相應(yīng)的土地使用權(quán)。如果其確實(shí)擁有，拆遷和批地的合法性便要受到置疑，而補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)亦不能單方面確定。此外作為取得土地使用權(quán)的代價(jià)，土地出讓金的分配將更加復(fù)雜。從這個(gè)意義上看，拆遷當(dāng)中的矛盾根源，在于現(xiàn)有體制能否真正保護(hù)公民的財(cái)產(chǎn)權(quán)不受侵害。　　總而言之，拆遷評(píng)估僅僅是拆遷程序中的一個(gè)步驟，而拆遷當(dāng)中諸多矛盾的真正焦點(diǎn)，其實(shí)是能否明確和保護(hù)被拆遷人的土地和房屋的財(cái)產(chǎn)關(guān)系，否則有關(guān)法規(guī)難免在關(guān)鍵問(wèn)題上做模糊的文字游戲。在這個(gè)意義上，《意見》只能說(shuō)是邁出了很小的一步。

二套房信貸環(huán)境
　　2019年11月份，融360監(jiān)測(cè)的35個(gè)重點(diǎn)城市二套房平均利率為6.06%，折合為1.237倍基準(zhǔn)利率，較上月回落1bp，與去年同期的5.71%相比，上升35bp，這是自17年5月以來(lái)連續(xù)上升之后，二套房貸利率出現(xiàn)回落。從具體的二套房貸利率分布來(lái)看，融360監(jiān)測(cè)的533家銀行中，執(zhí)行基準(zhǔn)上浮20%以上為市場(chǎng)主流，其中執(zhí)行20%利率的銀行有222家（占比42%），較上月增加2家，而執(zhí)行30%的銀行有242家（占比45%），較上月減少2家。此外，執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮10%的銀行有21家，環(huán)比上月增加1家；執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮15%的銀行有21家，環(huán)比上月減少1家。
2014-2019年35重點(diǎn)城市二套房平均利率走勢(shì)
數(shù)據(jù)來(lái)源：融360
2019年10月35重點(diǎn)城市二套房貸利率分布
數(shù)據(jù)來(lái)源：融360
　　四、房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局分析
　　2012年至今行業(yè)0銷售增速均于全國(guó)水平，尤其在政策偏緊的年份如2014、2019及2019年，龍頭房企在資金、拿地、產(chǎn)品及運(yùn)營(yíng)方面的優(yōu)勢(shì)更為明顯。從0銷售市占率來(lái)看，2013年至今逐步提升，2019年前10月達(dá)到29%，行業(yè)前十的門檻也快速提高，由2013年的554億元，到2019年前10月的超過(guò)1600億元。值得注意的是這里采用的為全口徑銷售額而非權(quán)益口徑。
2012-2019年房地產(chǎn)銷售額增速及0銷售額增速
數(shù)據(jù)來(lái)源：公開資料整理
2013-2019年房地產(chǎn)行業(yè)0銷售額市占率及門檻

中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀
　　1、房地產(chǎn)主要融資渠道分類
　　房地產(chǎn)行業(yè)已形成5大類、16小類、近50類細(xì)項(xiàng)的多元化融資渠道。其中，籌資活動(dòng)包括境內(nèi)間接融資、境內(nèi)直接融資和海外融資3大類，共12小類融資渠道；經(jīng)營(yíng)活動(dòng)包括供應(yīng)鏈融資、銷售回款2大類、共4小類融資渠道。
　　1）境內(nèi)間接融資：類是境內(nèi)銀行，包括可以直接以項(xiàng)目名義的房地產(chǎn)開發(fā)貸和并購(gòu)貸，資金運(yùn)用靈活的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，中短期內(nèi)補(bǔ)充流動(dòng)資金的流動(dòng)資金貸，以及政策性銀行專項(xiàng)，如棚改或舊改專項(xiàng)、租賃房等。第二類是非標(biāo)債權(quán)融資，和金融機(jī)構(gòu)以專項(xiàng)合約形式進(jìn)行的債權(quán)性融資，主要包括委托、信托、帶回購(gòu)條款的資產(chǎn)或受益權(quán)轉(zhuǎn)讓、融資租賃、小貸和財(cái)務(wù)公司、債務(wù)重組。
　　2）境內(nèi)直接融資：包括三類標(biāo)準(zhǔn)化證券融資。類是在境內(nèi)股權(quán)市場(chǎng)進(jìn)行的公開股權(quán)轉(zhuǎn)讓，主要包括IPO、增發(fā)、配股；第二類是發(fā)行境內(nèi)信用債，包括公司債、企業(yè)債和非金融企業(yè)債務(wù)融資工具。第三類是發(fā)行境內(nèi)資產(chǎn)支持證券，包括主管的ABS和交易商協(xié)會(huì)主管的ABN，主要有應(yīng)收應(yīng)付款、按揭尾款、持有物業(yè)租金和增值額、以及物業(yè)費(fèi)等四類底層資產(chǎn)。也包括三類非標(biāo)準(zhǔn)融資。類是股東直接對(duì)集團(tuán)出資，包括大股東增資和引入戰(zhàn)略投資者；第二類是對(duì)項(xiàng)目引入股權(quán)投資者，合作開發(fā)、風(fēng)險(xiǎn)利潤(rùn)共擔(dān)，包括引入少數(shù)權(quán)益股東、小股操盤和合伙人制度；第三類是以個(gè)人、企業(yè)間拆借為形式的民間借貸。
　　3）海外融資：類是以內(nèi)保外貸、項(xiàng)目為主的銀行；第二類是發(fā)行海外，包括優(yōu)先、可轉(zhuǎn)換債、可交換債，以美元債為主，也有部分歐元、港元和新加坡元海外債；第三類是海外股權(quán)市場(chǎng)上市和再融資；以及海外發(fā)行Reits、外資并購(gòu)等其他海外融資方式。
　　4）供應(yīng)鏈融資：對(duì)工程接包方、物料供應(yīng)商等上游供應(yīng)商的商業(yè)信用融資。類是開具商業(yè)/銀行承兌匯票，并給予貼息補(bǔ)償；第二類是以應(yīng)付工程款為主的各類應(yīng)付款，工程款通常包括包干費(fèi)補(bǔ)貼。
　　5）銷售回款融資：按照購(gòu)房款資金來(lái)源區(qū)分，類是購(gòu)房者自有資金；第二類是個(gè)人住房金融，包括商業(yè)銀行個(gè)人住房、個(gè)人住房，以及違規(guī)流入住房市場(chǎng)的消費(fèi)貸。
　　2、房地產(chǎn)融資規(guī)模
　　從總量上看，房企融資規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)，2015年至2019年一季度分別為13.9萬(wàn)億、18.3萬(wàn)億、19.5萬(wàn)億和5.9萬(wàn)億。從具體項(xiàng)目看，融資規(guī)模從大到小依次是個(gè)人住房金融市場(chǎng)、銀行、應(yīng)付款融資、非標(biāo)融資、國(guó)內(nèi)證券市場(chǎng)、海外融資。2019年分別占總?cè)谫Y規(guī)模的43%、20%、17%、15%、3%和2%。除去銷售回款，房企主要的融資工具是銀行開發(fā)貸、應(yīng)付款融資、委托和信托，2019年分別為3.6萬(wàn)億、3.4萬(wàn)億、1.9萬(wàn)億和1.1萬(wàn)億，分別占比18%、17%、10%和6%。
2015-2019Q1房企主要渠道當(dāng)年融資規(guī)模及結(jié)構(gòu)測(cè)算
融資渠道
2019年Q1
2019年
2016年
2015年
1.銀行（億元）
（1）開發(fā)貸
14917
35600
27367
28067
（2）并購(gòu)貸
939
3281
2467
1628
小計(jì)
15855
38881
29834
29695
2.非標(biāo)融資（億元）
（3）委托
3880
18942
19110
15613
（4）信托
3224
11092
7327
5386
小計(jì)
7104
30034
26437
20999
3.境內(nèi)證券市場(chǎng)融資（億元）
（5）股權(quán)融資
90
284
1673
1490
（6）信用債融資
1214
3024
10150
6041
（7）資產(chǎn)證券化
410
1737
802
271
小計(jì)
1714
5045
12625
7802
4.海外融資（億元）
（8）海外股權(quán)融資
139
274
434
920
（9）海外債
812
2934
932
532
小計(jì)
951
3208
1366
1452
5.個(gè)人住房金融市場(chǎng)（億元）
（10）商業(yè)個(gè)貸
17421
64714
68314
39443
（11）
2384
9535
12702
11083
（12）消費(fèi)貸
-439
9552
867
-
小計(jì)
19366
83802
81883
50526
6.應(yīng)付款（億元）
（13）應(yīng)付工程款
8685
17967
17059
15183
（14）其他應(yīng)付款
5604
15688
13857
13810
小計(jì)
14289
33655
30916
28993
總計(jì)
59280
194625
183061
139467

中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)施工及成交情況分析
　　2019年1-11月中國(guó)商品住宅施工面積為314942.59萬(wàn)平方米，新開工面積為129467.93萬(wàn)平方米，竣工面積為61215.72萬(wàn)平方米；2019年1-12月中國(guó)商品住宅施工面積為388438.59萬(wàn)平方米，新開工面積為146034.57萬(wàn)平方米，竣工面積為71692.33萬(wàn)平方米。
2010-2019年中國(guó)商品住宅施工及竣工面積統(tǒng)計(jì)表
指標(biāo)
商品住宅施工面積_累計(jì)值(萬(wàn)平方米)
商品住宅新開工施工面積_累計(jì)值(萬(wàn)平方米)
商品住宅竣工面積_累計(jì)值(萬(wàn)平方米)
2010年
557172.64
138535.53
47178.15
2011年
536443.96
128097.78
71815.12
2012年
521310
115911
77185
2013年
511569.52
106651.3
73777.36
2014年
515096.45
124877
80868.26
2015年
486347.33
145844.8
78740.62
2016年
428964.05
130695.42
79043.2
2019年
388438.59
146034.57
71692.33
2019年1-11月
314942.59
129467.93
61215.72
數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家，華經(jīng)產(chǎn)業(yè)研究院整理
　　截止至2019年11月，全國(guó)40城市商品房成交面積2519萬(wàn)方（指數(shù)為438），環(huán)比回升22.1%，同比上升5.0%，單月增速較10月擴(kuò)大4.1個(gè)百分點(diǎn)。累計(jì)來(lái)看，1-11月同比下降2.6%，降幅較1-10月（-3.4%）繼續(xù)收窄0.8個(gè)百分點(diǎn)。而從住宅成交來(lái)看，31城市住宅成交面積1540萬(wàn)方（指數(shù)為391），環(huán)比回升21.2%，同比回升1.7%，累計(jì)來(lái)看，住宅1-11月同比下降7.4%，較1-10月降幅（-8.3%）收窄0.9個(gè)百分點(diǎn)。
2011-2019年全國(guó)重點(diǎn)40城市商品房成交面積指數(shù)
資料來(lái)源：公開資料整理
　　2019年1-11月中國(guó)商品住宅銷售面積為128713.9萬(wàn)平方米，其中現(xiàn)房銷售面積為19959.92萬(wàn)平方米，期房銷售面積為108753.99萬(wàn)平方米；2019年1-11月中國(guó)商品住宅銷售額為43953.33億元，其中現(xiàn)房銷售額為7899.69億元，期房銷售額為36053.64億元。
2010-2019年中國(guó)商品住宅銷售面積走勢(shì)圖
數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家，華經(jīng)產(chǎn)業(yè)研究院整理
2010-2019年中國(guó)商品住宅現(xiàn)房銷售面積走勢(shì)圖
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2010-2019年中國(guó)商品住宅期房銷售面積
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2010-2019年中國(guó)商品住宅銷售額走勢(shì)圖
數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家，華經(jīng)產(chǎn)業(yè)研究院整理
2010-2019年中國(guó)商品住宅現(xiàn)房銷售額走勢(shì)圖
數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家，華經(jīng)產(chǎn)業(yè)研究院整理
2010-2019年中國(guó)商品住宅期房銷售額走勢(shì)圖
數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家，華經(jīng)產(chǎn)業(yè)研究院整理
　　2019年8月以來(lái)70個(gè)大中城市新建商品住宅指數(shù)漲幅明顯放緩，2019年10月70個(gè)大中城市一手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比為1.0%，較上月持平。而二手房?jī)r(jià)格調(diào)整勢(shì)頭愈發(fā)明顯，2019年10月70個(gè)大中城市二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲0.50%，二、三線城市漲幅收窄幅度明顯，一線城市環(huán)比下降0.20%，連續(xù)2個(gè)月下降。目前口徑價(jià)格環(huán)比漲幅有所回落，據(jù)統(tǒng)計(jì)，一、二線城市房?jī)r(jià)仍相對(duì)堅(jiān)挺，三四線城市降價(jià)幅度相對(duì)較大。
　　預(yù)計(jì)2019年新房?jī)r(jià)格大幅下行缺乏基礎(chǔ)。一方面，相較過(guò)去幾輪周期，目前庫(kù)存總量仍處于低位，低庫(kù)存狀態(tài)將對(duì)房?jī)r(jià)有一定支撐，確保房?jī)r(jià)不會(huì)快速下行；另一方面，2019年下半年土拍市場(chǎng)火熱，量?jī)r(jià)齊升，大量的高地價(jià)項(xiàng)目逐漸入市，其中還包括大量的高成本的棚改拆遷地，高土地成本將有利托底房?jī)r(jià)下行空間。
2015-2019年70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比變化（%）
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2015-2019年70個(gè)大中城市二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比變化（%）
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