廠房所在區(qū)域位置不一樣，原材料成本和相關的費用也不一樣。因此重置成本和市場價值各異，那么補償?shù)膬r值也有差異，這個需要的資產(chǎn)評估公司要采用技術和根據(jù)相關法律法規(guī)進行評估，評估的結果作為補償參考的依據(jù)。
城市房屋拆遷估價意見　　《城市房屋拆遷估價意見》使得拆遷人與被拆遷人站在了平等協(xié)商的地位上，在規(guī)范拆遷估價行為和保護被拆遷人方面作出一定努力，但相關條款表述仍有諸多不夠明晰之處 □給予被拆遷方平等協(xié)商地位12月初，下發(fā)了《城市房屋拆遷估價意見》(以下簡稱《意見》)。盡管這個《意見》只不過是一個法律效力次于行政法規(guī)的部門規(guī)章，但卻受到了國內(nèi)各界尤其是城市住房拆遷涉及的主要利益群體的廣泛關注。作為主管部門，的行動十分低調，記者一再聯(lián)系采訪，其有關部門均表示“問題敏感，一律不接受采訪”?！　∫酝牟疬w，補償額度總是由拆遷人單方面確定，評估標準極不透明公開，由此直接間接引起的拆遷糾紛和群體甚至血案不勝枚舉。此番《意見》的一個重要精神，就是要規(guī)范房屋拆遷估價行為，提高拆遷估價的公正性，保護被拆遷人的利益?！兑庖姟芬?guī)定估價機構由拆遷人和被拆遷人共同確定，部分賠償項目拆遷雙方可以協(xié)商決定，這便為當事雙方提供了平等談判的契機?！　〈送?，《意見》規(guī)定，房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，不包含搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償費，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補償金額。這實際上就是將調整房地產(chǎn)財產(chǎn)關系而應給予的補償單考慮，也就是說承認拆遷是一種財產(chǎn)關系調整，這是一個較大的進步?！　￠L期代理拆遷案件的北京市英島律師事務所鄧澤敏律師評論說：“從部分內(nèi)容看，至少在某些形式上，拆遷人與被拆遷人站在了平等協(xié)商的地位上?！薄　≥^為一致的評價是，《意見》的精神如能真正落實，應能大大提高拆遷評估的公正性，對被拆遷人的利益有較為合理的補償。　　仍有大量“法律空子”　　記者在對有關學者和拆遷當事人的采訪中也了解到另一種看法。他們認為，《意見》作為一個部門規(guī)章，其實是對《城市房地產(chǎn)管理法》等有關法律的具體化和細化。盡管它在規(guī)范拆遷行為和保護被拆遷人方面作出一定努力，但是由于相關條款表述較為模糊，有諸多不夠明晰之處，仍然留下大量侵害被拆遷人利益的“法律空子”?！　》课莶疬w估價的技術標準十分重要，它直接影響到評估價格。《城市房地產(chǎn)管理法》第33條的規(guī)定明確而嚴謹，它指出，房地產(chǎn)價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術標準和評估標準，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照當?shù)厥袌鰞r格進行評估。但是《意見》中僅僅規(guī)定“拆遷估價應當參照類似房地產(chǎn)的市場交易價格和市、縣或者其授權部門定期公布的房地產(chǎn)市場價格，結合被拆遷房屋的房地產(chǎn)狀況進行”，相對便顯得含糊和簡單?！　τ陂_發(fā)商而言，當然是拆遷成本越低，利潤就越高;而對于地方而言，土地出讓金也是一項重要的財源，且拆遷的成果往往和城市的發(fā)展建設緊密聯(lián)系。事實，正因為拆遷總是涉及諸多方面的利益，有關法律法規(guī)和政策一旦稍有模糊之處，“公正、公平、公開”六字原則在地方的執(zhí)行過程中便有可能打上折扣。因此有拆遷戶大膽表示，希望能夠在拆遷當中聘請外地的評估機構進行評估，因為“當?shù)氐亩际呛偷胤秸驹谝黄稹?。　　不應忽視補償被拆遷人的土地使用權更加不容忽視的是，有分析，《意見》一個突出而微妙的特點，就是土地和房屋的評估沒有分別考慮?！　≡凇兑庖姟分?，對于估價的主要定義是“房屋拆遷估價”，通篇幾乎對“土地”二字避而不談。盡管《意見》的第二條強調了這種估價行為是針對國有土地上房屋的拆遷，但是通篇沒有明確提到估價的目的之一，是對于被拆遷人因拆遷而導致其所擁有的國有土地使用權的喪失進行補償。　　這個問題非常關鍵。以北京市多年沿襲的“危改”制度為例，據(jù)北京市開發(fā)辦拆遷處一位工作人員介紹，以危改立項土地均可先期以形式取得使用權。其中的經(jīng)營性項目，直到項目后期再由開發(fā)商向部門補繳土地出讓金，對于回遷部分，則根據(jù)拆遷人調查統(tǒng)計的回遷數(shù)據(jù)免收土地出讓金。用地，國土部門需向用地人簽發(fā)建設用地批準書，憑建設用地批準書、規(guī)劃用地許可證、金融機構出具的拆遷安置補償文件、拆遷計劃、拆遷方案、拆遷資質文件等向區(qū)、縣國土部門申請拆遷許可證?！　》烧J為，大的問題是被危改拆遷的國有土地上的百姓，是否擁有相應的土地使用權。如果其確實擁有，拆遷和批地的合法性便要受到置疑，而補償標準亦不能單方面確定。此外作為取得土地使用權的代價，土地出讓金的分配將更加復雜。從這個意義上看，拆遷當中的矛盾根源，在于現(xiàn)有體制能否真正保護公民的財產(chǎn)權不受侵害?！　】偠灾疬w評估僅僅是拆遷程序中的一個步驟，而拆遷當中諸多矛盾的真正焦點，其實是能否明確和保護被拆遷人的土地和房屋的財產(chǎn)關系，否則有關法規(guī)難免在關鍵問題上做模糊的文字游戲。在這個意義上，《意見》只能說是邁出了很小的一步。

中國房地產(chǎn)行業(yè)施工及成交情況分析
　　2019年1-11月中國商品住宅施工面積為314942.59萬平方米，新開工面積為129467.93萬平方米，竣工面積為61215.72萬平方米；2019年1-12月中國商品住宅施工面積為388438.59萬平方米，新開工面積為146034.57萬平方米，竣工面積為71692.33萬平方米。
2010-2019年中國商品住宅施工及竣工面積統(tǒng)計表
指標
商品住宅施工面積_累計值(萬平方米)
商品住宅新開工施工面積_累計值(萬平方米)
商品住宅竣工面積_累計值(萬平方米)
2010年
557172.64
138535.53
47178.15
2011年
536443.96
128097.78
71815.12
2012年
521310
115911
77185
2013年
511569.52
106651.3
73777.36
2014年
515096.45
124877
80868.26
2015年
486347.33
145844.8
78740.62
2016年
428964.05
130695.42
79043.2
2019年
388438.59
146034.57
71692.33
2019年1-11月
314942.59
129467.93
61215.72
數(shù)據(jù)來源：國家，華經(jīng)產(chǎn)業(yè)研究院整理
　　截止至2019年11月，全國40城市商品房成交面積2519萬方（指數(shù)為438），環(huán)比回升22.1%，同比上升5.0%，單月增速較10月擴大4.1個百分點。累計來看，1-11月同比下降2.6%，降幅較1-10月（-3.4%）繼續(xù)收窄0.8個百分點。而從住宅成交來看，31城市住宅成交面積1540萬方（指數(shù)為391），環(huán)比回升21.2%，同比回升1.7%，累計來看，住宅1-11月同比下降7.4%，較1-10月降幅（-8.3%）收窄0.9個百分點。
2011-2019年全國重點40城市商品房成交面積指數(shù)
資料來源：公開資料整理
　　2019年1-11月中國商品住宅銷售面積為128713.9萬平方米，其中現(xiàn)房銷售面積為19959.92萬平方米，期房銷售面積為108753.99萬平方米；2019年1-11月中國商品住宅銷售額為43953.33億元，其中現(xiàn)房銷售額為7899.69億元，期房銷售額為36053.64億元。
2010-2019年中國商品住宅銷售面積走勢圖
數(shù)據(jù)來源：國家，華經(jīng)產(chǎn)業(yè)研究院整理
2010-2019年中國商品住宅現(xiàn)房銷售面積走勢圖
數(shù)據(jù)來源：國家，華經(jīng)產(chǎn)業(yè)研究院整理
2010-2019年中國商品住宅期房銷售面積
數(shù)據(jù)來源：國家，華經(jīng)產(chǎn)業(yè)研究院整理
2010-2019年中國商品住宅銷售額走勢圖
數(shù)據(jù)來源：國家，華經(jīng)產(chǎn)業(yè)研究院整理
2010-2019年中國商品住宅現(xiàn)房銷售額走勢圖
數(shù)據(jù)來源：國家，華經(jīng)產(chǎn)業(yè)研究院整理
2010-2019年中國商品住宅期房銷售額走勢圖
數(shù)據(jù)來源：國家，華經(jīng)產(chǎn)業(yè)研究院整理
　　2019年8月以來70個大中城市新建商品住宅指數(shù)漲幅明顯放緩，2019年10月70個大中城市一手住宅價格指數(shù)環(huán)比為1.0%，較上月持平。而二手房價格調整勢頭愈發(fā)明顯，2019年10月70個大中城市二手住宅價格指數(shù)環(huán)比上漲0.50%，二、三線城市漲幅收窄幅度明顯，一線城市環(huán)比下降0.20%，連續(xù)2個月下降。目前口徑價格環(huán)比漲幅有所回落，據(jù)統(tǒng)計，一、二線城市房價仍相對堅挺，三四線城市降價幅度相對較大。
　　預計2019年新房價格大幅下行缺乏基礎。一方面，相較過去幾輪周期，目前庫存總量仍處于低位，低庫存狀態(tài)將對房價有一定支撐，確保房價不會快速下行；另一方面，2019年下半年土拍市場火熱，量價齊升，大量的高地價項目逐漸入市，其中還包括大量的高成本的棚改拆遷地，高土地成本將有利托底房價下行空間。
2015-2019年70個大中城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比變化（%）
數(shù)據(jù)來源：公開資料整理
2015-2019年70個大中城市二手住宅價格指數(shù)環(huán)比變化（%）

房貸利率回顧
　　1、首套房房貸利率
　　2019年11月份，融360監(jiān)測的35個重點城市533家銀行首套房利率為5.71%，相當于基準利率（4.90%）的1.165倍，環(huán)比上月持平，房貸利率自17年1月以來在連續(xù)22個月上漲之后，出現(xiàn)持平。分線城市來看，一線城市首套房利率繼續(xù)下跌，自上月下跌以來繼續(xù)下降3bp，降幅擴大2bp，利率高為廣州市5.62%。二線城市首套房平均利率自17年4月上漲以來持平，其中武漢銀行首套利率仍然保持高，達到6.26%。
　　從具體的利率分布來看，融360監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2019年11月在全國533家銀行中505家銀行執(zhí)行基準利率及以上（占比94.75%），同10月持平，其中執(zhí)行基準利率上浮10%、15%、20%的銀行分別占比22%、30%、26%，為市場主流，而執(zhí)行20%以上的占比13%。此外，提供優(yōu)惠利率的銀行僅有上海5家（占比0.94%），比去年同期減少8家。
2014-2019年35重點城市首套房平均利率和平均折扣
數(shù)據(jù)來源：融360
　　整體來看，2019年11月35重點城市首套按揭貸利率在17年以來停漲持平，其中廣州、深圳、南京、杭州利率下調，而二套按揭貸利率整體出現(xiàn)回落，按揭貸方面流動性邊際改善。在央行保持流動性合理充裕的大背景下，高信用評級的房企融資成本也繼續(xù)邊際下移近期，預計往后地產(chǎn)行業(yè)利率成本改善將更加明確。
2019年10月重點城市首套房貸利率
數(shù)據(jù)來源：融360
　　在首付方面，首套房首付3成仍為主流。在融360監(jiān)測的全國533家銀行中，有20家執(zhí)行2成首付比例，占比3.75%；執(zhí)行3成首付比例的有413家，占比77.49%；59家銀行執(zhí)行3.5成首付比例，占比11.07%；18家銀行執(zhí)行4成首付比例，占比3.38%，各類首付比例占比均較上月持平。
533家銀行首套房首付比例占布情況
數(shù)據(jù)來源：融360
全國533家銀行停貸比例

●房地產(chǎn)評估
　　1、土地使用權出讓和掛牌土地使用權的價格評估；
　　2、企業(yè)改制、上市、資產(chǎn)重組、聯(lián)營、兼并、合并、破產(chǎn)清算等各種經(jīng)濟活動中涉及房地產(chǎn)估價；
　　3、房地產(chǎn)抵押價值評估；
　　4、仲裁及司法訴訟中有關房地產(chǎn)價格評估；
　　5、征地和房屋拆遷補償評估；
　　6、房地產(chǎn)轉讓價格評估；
　　7、房地產(chǎn)租賃價格評估；
　　8、房地產(chǎn)分割、合并估價；
　　9、房地產(chǎn)**底價評估；
　　10、房地產(chǎn)課稅價格評估；
　　11、房地產(chǎn)保險評估；
　　12、其他目的的房地產(chǎn)評估。
　　公司除從事各類房地產(chǎn)評估業(yè)務外，還提供房地產(chǎn)項目策劃和可行性研究、經(jīng)紀代理、資產(chǎn)評估、政策咨詢、投資置業(yè)顧問和業(yè)務培訓等。
　　對銀行客戶可提供房屋產(chǎn)權核查、辦理抵押登記、項目可行性評估、房地產(chǎn)政策咨詢等各類綜合性房地產(chǎn)中介服務。
　　●住房代理
　　公司具備北京市住房管理中心核發(fā)的住房代理資質，公司負責代理個人辦理住房手續(xù)。


　　●政策法規(guī)咨詢
　　國家、北京市房地產(chǎn)方面的法律法規(guī)、政策咨詢，房地產(chǎn)開發(fā)程序及相關工作咨詢、房地產(chǎn)產(chǎn)權管理、交易規(guī)定咨詢。

　　●項目策劃和可行性研究
　　對于房地產(chǎn)開發(fā)項目可以為客戶提供從項目前期策劃、市場分析、項目經(jīng)濟評估、拆遷評估、出讓評估、土地上市掛牌服務的評估，一直到后期代辦產(chǎn)權證、銷售證、項目融資抵押、住房按揭等中介服務。
　　對污染擾民企業(yè)外遷、企業(yè)改制項目可協(xié)助企業(yè)與房屋土地等相關部門進行溝通，提供土地轉讓評估、評估咨詢服務，包括房屋土地資產(chǎn)處置方案策劃、產(chǎn)權鑒證、房屋土地評估等等。
　　●經(jīng)紀代理
　　1、代辦房屋、土地使用權所有權證、商品房銷售許可證、物業(yè)管理公約等；
　　2、代理交易過戶、抵押登記等；
http://www.bimumer.net