廠房生產(chǎn)線資產(chǎn)評(píng)估，生產(chǎn)線的建造比較復(fù)雜，往往一但搬遷移動(dòng)重新安裝調(diào)試，費(fèi)用都比較高，更有可能造成功能缺失，即功能性貶值，進(jìn)而造成價(jià)值貶值，所以一般采用重置成本法進(jìn)行評(píng)估，重置新價(jià)購(gòu)買(mǎi)新的生產(chǎn)線，建議委托的資產(chǎn)評(píng)估公司對(duì)生產(chǎn)線進(jìn)行價(jià)值評(píng)估。
中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀
　　1、房地產(chǎn)主要融資渠道分類(lèi)
　　房地產(chǎn)行業(yè)已形成5大類(lèi)、16小類(lèi)、近50類(lèi)細(xì)項(xiàng)的多元化融資渠道。其中，籌資活動(dòng)包括境內(nèi)間接融資、境內(nèi)直接融資和海外融資3大類(lèi)，共12小類(lèi)融資渠道；經(jīng)營(yíng)活動(dòng)包括供應(yīng)鏈融資、銷(xiāo)售回款2大類(lèi)、共4小類(lèi)融資渠道。
　　1）境內(nèi)間接融資：類(lèi)是境內(nèi)銀行，包括可以直接以項(xiàng)目名義的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸和并購(gòu)貸，資金運(yùn)用靈活的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，中短期內(nèi)補(bǔ)充流動(dòng)資金的流動(dòng)資金貸，以及政策性銀行專(zhuān)項(xiàng)，如棚改或舊改專(zhuān)項(xiàng)、租賃房等。第二類(lèi)是非標(biāo)債權(quán)融資，和金融機(jī)構(gòu)以專(zhuān)項(xiàng)合約形式進(jìn)行的債權(quán)性融資，主要包括委托、信托、帶回購(gòu)條款的資產(chǎn)或受益權(quán)轉(zhuǎn)讓、融資租賃、小貸和財(cái)務(wù)公司、債務(wù)重組。
　　2）境內(nèi)直接融資：包括三類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)化證券融資。類(lèi)是在境內(nèi)股權(quán)市場(chǎng)進(jìn)行的公開(kāi)股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)饕↖PO、增發(fā)、配股；第二類(lèi)是發(fā)行境內(nèi)信用債，包括公司債、企業(yè)債和非金融企業(yè)債務(wù)融資工具。第三類(lèi)是發(fā)行境內(nèi)資產(chǎn)支持證券，包括主管的ABS和交易商協(xié)會(huì)主管的ABN，主要有應(yīng)收應(yīng)付款、按揭尾款、持有物業(yè)租金和增值額、以及物業(yè)費(fèi)等四類(lèi)底層資產(chǎn)。也包括三類(lèi)非標(biāo)準(zhǔn)融資。類(lèi)是股東直接對(duì)集團(tuán)出資，包括大股東增資和引入戰(zhàn)略投資者；第二類(lèi)是對(duì)項(xiàng)目引入股權(quán)投資者，合作開(kāi)發(fā)、風(fēng)險(xiǎn)利潤(rùn)共擔(dān)，包括引入少數(shù)權(quán)益股東、小股操盤(pán)和合伙人制度；第三類(lèi)是以個(gè)人、企業(yè)間拆借為形式的民間借貸。
　　3）海外融資：類(lèi)是以內(nèi)保外貸、項(xiàng)目為主的銀行；第二類(lèi)是發(fā)行海外，包括優(yōu)先、可轉(zhuǎn)換債、可交換債，以美元債為主，也有部分歐元、港元和新加坡元海外債；第三類(lèi)是海外股權(quán)市場(chǎng)上市和再融資；以及海外發(fā)行Reits、外資并購(gòu)等其他海外融資方式。
　　4）供應(yīng)鏈融資：對(duì)工程接包方、物料供應(yīng)商等上游供應(yīng)商的商業(yè)信用融資。類(lèi)是開(kāi)具商業(yè)/銀行承兌匯票，并給予貼息補(bǔ)償；第二類(lèi)是以應(yīng)付工程款為主的各類(lèi)應(yīng)付款，工程款通常包括包干費(fèi)補(bǔ)貼。
　　5）銷(xiāo)售回款融資：按照購(gòu)房款資金來(lái)源區(qū)分，類(lèi)是購(gòu)房者自有資金；第二類(lèi)是個(gè)人住房金融，包括商業(yè)銀行個(gè)人住房、個(gè)人住房，以及違規(guī)流入住房市場(chǎng)的消費(fèi)貸。
　　2、房地產(chǎn)融資規(guī)模
　　從總量上看，房企融資規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)，2015年至2019年一季度分別為13.9萬(wàn)億、18.3萬(wàn)億、19.5萬(wàn)億和5.9萬(wàn)億。從具體項(xiàng)目看，融資規(guī)模從大到小依次是個(gè)人住房金融市場(chǎng)、銀行、應(yīng)付款融資、非標(biāo)融資、國(guó)內(nèi)證券市場(chǎng)、海外融資。2019年分別占總?cè)谫Y規(guī)模的43%、20%、17%、15%、3%和2%。除去銷(xiāo)售回款，房企主要的融資工具是銀行開(kāi)發(fā)貸、應(yīng)付款融資、委托和信托，2019年分別為3.6萬(wàn)億、3.4萬(wàn)億、1.9萬(wàn)億和1.1萬(wàn)億，分別占比18%、17%、10%和6%。
2015-2019Q1房企主要渠道當(dāng)年融資規(guī)模及結(jié)構(gòu)測(cè)算
融資渠道
2019年Q1
2019年
2016年
2015年
1.銀行（億元）
（1）開(kāi)發(fā)貸
14917
35600
27367
28067
（2）并購(gòu)貸
939
3281
2467
1628
小計(jì)
15855
38881
29834
29695
2.非標(biāo)融資（億元）
（3）委托
3880
18942
19110
15613
（4）信托
3224
11092
7327
5386
小計(jì)
7104
30034
26437
20999
3.境內(nèi)證券市場(chǎng)融資（億元）
（5）股權(quán)融資
90
284
1673
1490
（6）信用債融資
1214
3024
10150
6041
（7）資產(chǎn)證券化
410
1737
802
271
小計(jì)
1714
5045
12625
7802
4.海外融資（億元）
（8）海外股權(quán)融資
139
274
434
920
（9）海外債
812
2934
932
532
小計(jì)
951
3208
1366
1452
5.個(gè)人住房金融市場(chǎng)（億元）
（10）商業(yè)個(gè)貸
17421
64714
68314
39443
（11）
2384
9535
12702
11083
（12）消費(fèi)貸
-439
9552
867
-
小計(jì)
19366
83802
81883
50526
6.應(yīng)付款（億元）
（13）應(yīng)付工程款
8685
17967
17059
15183
（14）其他應(yīng)付款
5604
15688
13857
13810
小計(jì)
14289
33655
30916
28993
總計(jì)
59280
194625
183061
139467

、渝北知識(shí)產(chǎn)權(quán)評(píng)估價(jià)值評(píng)估著作權(quán)評(píng)估商標(biāo)價(jià)值評(píng)估
2、江津磚廠窯廠拆遷評(píng)估苗圃評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估固定資產(chǎn)評(píng)估
3、榮昌養(yǎng)豬場(chǎng)養(yǎng)雞場(chǎng)拆遷評(píng)估樹(shù)木苗圃評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估經(jīng)營(yíng)損失評(píng)估
4、涪陵采石場(chǎng)評(píng)估機(jī)器設(shè)備評(píng)估養(yǎng)殖場(chǎng)評(píng)估塘樹(shù)木果林苗圃評(píng)估
5、長(zhǎng)壽窯廠評(píng)估養(yǎng)魚(yú)塘養(yǎng)牛場(chǎng)評(píng)估樹(shù)木苗圃評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估
6、江津窯廠評(píng)估養(yǎng)魚(yú)塘養(yǎng)牛場(chǎng)評(píng)估機(jī)器設(shè)備評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估
7、合川窯廠評(píng)估養(yǎng)魚(yú)塘養(yǎng)牛場(chǎng)評(píng)估機(jī)器設(shè)備評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估
8、雙橋窯廠評(píng)估養(yǎng)魚(yú)塘養(yǎng)牛場(chǎng)評(píng)估機(jī)器設(shè)備評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估
9、萬(wàn)盛窯廠評(píng)估養(yǎng)魚(yú)塘養(yǎng)牛場(chǎng)評(píng)估機(jī)器設(shè)備評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估
10、南川窯廠評(píng)估養(yǎng)魚(yú)塘養(yǎng)牛場(chǎng)評(píng)估機(jī)器設(shè)備評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估
11、榮昌窯廠評(píng)估養(yǎng)魚(yú)塘養(yǎng)牛場(chǎng)評(píng)估機(jī)器設(shè)備評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估
12、大足窯廠評(píng)估養(yǎng)魚(yú)塘養(yǎng)牛場(chǎng)評(píng)估機(jī)器設(shè)備評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估
13、璧山窯廠評(píng)估養(yǎng)魚(yú)塘養(yǎng)牛場(chǎng)評(píng)估機(jī)器設(shè)備評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估
14、銅梁窯廠評(píng)估養(yǎng)魚(yú)塘養(yǎng)牛場(chǎng)評(píng)估機(jī)器設(shè)備評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估
15、潼南磚廠評(píng)估養(yǎng)魚(yú)塘養(yǎng)牛場(chǎng)評(píng)估機(jī)器設(shè)備評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估
16、綦江磚廠評(píng)估養(yǎng)魚(yú)塘養(yǎng)牛場(chǎng)評(píng)估機(jī)器設(shè)備評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估
17、萬(wàn)州磚廠評(píng)估養(yǎng)魚(yú)塘養(yǎng)牛場(chǎng)評(píng)估機(jī)器設(shè)備評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估
18、開(kāi)縣磚廠評(píng)估窯廠評(píng)估魚(yú)塘評(píng)估機(jī)器設(shè)備評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估
19、云陽(yáng)磚廠評(píng)估窯廠評(píng)估魚(yú)塘評(píng)估機(jī)器設(shè)備評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估
20、梁平磚廠評(píng)估窯廠評(píng)估魚(yú)塘評(píng)估機(jī)器設(shè)備評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估
21、墊江廠房評(píng)估窯廠評(píng)估魚(yú)塘評(píng)估機(jī)器設(shè)備評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估
22、忠縣廠房評(píng)估窯廠評(píng)估雞場(chǎng)評(píng)估機(jī)器設(shè)備評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估
23、豐都廠房評(píng)估窯廠評(píng)估魚(yú)塘評(píng)估機(jī)器設(shè)備評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估
24、奉節(jié)廠房評(píng)估窯廠評(píng)估養(yǎng)魚(yú)塘評(píng)估機(jī)器設(shè)備評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估

中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)
　　1、從房地產(chǎn)市場(chǎng)自身供求關(guān)系來(lái)看，未來(lái)住房潛在供給量增加，而住房需求趨于減少，這對(duì)市場(chǎng)周期性下行提出客觀要求。2019年1—10月，房地產(chǎn)企業(yè)土地購(gòu)置面積和房屋新開(kāi)工面積分別同比增加19.2%和16.3%，延續(xù)上年的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)且增幅分別比上年同期增長(zhǎng)10個(gè)和10.7個(gè)百分點(diǎn)，土地購(gòu)置面積和房屋新開(kāi)工面積的較高增幅意味著后續(xù)住房供給量將增加。與之同時(shí)，商品房銷(xiāo)售面積增幅已降至2.2%的較低水平，且9月和10月的單月銷(xiāo)售面積均為負(fù)增長(zhǎng)。隨著棚改化安置政策的調(diào)整，預(yù)計(jì)2019年商品房銷(xiāo)售面積將出現(xiàn)較大幅度減少。房地產(chǎn)市場(chǎng)自身的供求對(duì)比關(guān)系對(duì)房?jī)r(jià)形成下行壓力。
　　2、從房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境來(lái)看，隨著經(jīng)濟(jì)下行壓力的加大和不確定性的增加，企業(yè)家信心和居民購(gòu)房意愿均出現(xiàn)下降，反映出市場(chǎng)參與者對(duì)未來(lái)預(yù)期的不樂(lè)觀。2019年三季度，房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)家信心指數(shù)為118.9，比上季度下降3個(gè)百分點(diǎn)，為2019年以來(lái)的首度下降；未來(lái)三個(gè)月打算買(mǎi)房的居民占比為22.5%，比上季度下降0.5個(gè)百分點(diǎn)，降至2019年以來(lái)的較低水平。但當(dāng)前較低的利率水平和負(fù)利率環(huán)境仍對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成利好。在積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健中性的政策環(huán)境下，預(yù)計(jì)2019年房?jī)r(jià)呈現(xiàn)穩(wěn)中有降態(tài)勢(shì)的可能性較大。
　　3、隨著房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境的收緊，8月份以來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速已呈現(xiàn)逐步下降態(tài)勢(shì)。2019年8—10月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資單月增速分別為9.3%、8.9%、7.7%，投資增速連續(xù)三個(gè)月下降。當(dāng)前市場(chǎng)正逐步進(jìn)入下行調(diào)整階段，未來(lái)受地價(jià)漲幅回落、商品房銷(xiāo)售面積負(fù)增長(zhǎng)的影響，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資將繼續(xù)下降。但考慮到房屋新開(kāi)工面積自2016年以來(lái)連續(xù)三年增加，這將對(duì)2019年房屋施工面積形成正向拉動(dòng)；且當(dāng)前房地產(chǎn)庫(kù)存水平較低，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)投資不會(huì)出現(xiàn)斷崖式下降。從工程在建量和投資構(gòu)成兩方面建立模型，估算得出，2019年全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速在3%左右。

房貸利率回顧
　　1、首套房房貸利率
　　2019年11月份，融360監(jiān)測(cè)的35個(gè)重點(diǎn)城市533家銀行首套房利率為5.71%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率（4.90%）的1.165倍，環(huán)比上月持平，房貸利率自17年1月以來(lái)在連續(xù)22個(gè)月上漲之后，出現(xiàn)持平。分線城市來(lái)看，一線城市首套房利率繼續(xù)下跌，自上月下跌以來(lái)繼續(xù)下降3bp，降幅擴(kuò)大2bp，利率高為廣州市5.62%。二線城市首套房平均利率自17年4月上漲以來(lái)持平，其中武漢銀行首套利率仍然保持高，達(dá)到6.26%。
　　從具體的利率分布來(lái)看，融360監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2019年11月在全國(guó)533家銀行中505家銀行執(zhí)行基準(zhǔn)利率及以上（占比94.75%），同10月持平，其中執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮10%、15%、20%的銀行分別占比22%、30%、26%，為市場(chǎng)主流，而執(zhí)行20%以上的占比13%。此外，提供優(yōu)惠利率的銀行僅有上海5家（占比0.94%），比去年同期減少8家。
2014-2019年35重點(diǎn)城市首套房平均利率和平均折扣
數(shù)據(jù)來(lái)源：融360
　　整體來(lái)看，2019年11月35重點(diǎn)城市首套按揭貸利率在17年以來(lái)停漲持平，其中廣州、深圳、南京、杭州利率下調(diào)，而二套按揭貸利率整體出現(xiàn)回落，按揭貸方面流動(dòng)性邊際改善。在央行保持流動(dòng)性合理充裕的大背景下，高信用評(píng)級(jí)的房企融資成本也繼續(xù)邊際下移近期，預(yù)計(jì)往后地產(chǎn)行業(yè)利率成本改善將更加明確。
2019年10月重點(diǎn)城市首套房貸利率
數(shù)據(jù)來(lái)源：融360
　　在首付方面，首套房首付3成仍為主流。在融360監(jiān)測(cè)的全國(guó)533家銀行中，有20家執(zhí)行2成首付比例，占比3.75%；執(zhí)行3成首付比例的有413家，占比77.49%；59家銀行執(zhí)行3.5成首付比例，占比11.07%；18家銀行執(zhí)行4成首付比例，占比3.38%，各類(lèi)首付比例占比均較上月持平。
533家銀行首套房首付比例占布情況
數(shù)據(jù)來(lái)源：融360
全國(guó)533家銀行停貸比例
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